再建築不可の情報はこのサイトにおまかせ！
このサイトでは、再建築不可物件を購入する際に知っておくべきさまざまなデメリットを紹介しています。
具体的な内容としては、その名の通り建て替えをできないというのはもちろんのこと、ローンを組みづらかったり、多くの物件で道幅が狭いこと、利便性が低い点などのさまざまなお役立ち情報が掲載されています。
少しでもその物件の購入に興味がある人は、ぜひ本サイトの閲覧だけでもしてみてはいかがでしょうか。
ぜひ参考にしてみてください。
再建築不可物件を購入するデメリット
再建築不可物件には、数多くのメリットもありますが当然デメリットも存在します。
最大のデメリットは、その名の通り建て替えるができない、という点にあると言えるでしょう。
そのため、再建築不可物件の立地によっては取り壊した後も更地にして駐車場や資材置き場に使うなど、用途が限られる場合が多いです。
また、どうしても建て替えが必要な場合、隣地などを購入して間口を広げるなどが必要です。
それゆえに再建築不可物件自体は安いものの結局再建築に多くの費用が掛か買ってしまう可能性が高いです。
さらに、再建築不可物件は原則住宅ローンなどの銀行の融資に使えません。
借入できても金利が高くなる傾向にあるのもデメリットと言えるでしょう。
再建築不可物件で気を付けなければならない弱点とは
再建築不可のもっとも注意したいところは、購入しても建て直せない点です。
古くなって全体的に建て替えた方がリーゾナブルだと思われるケースでも、建て直せませんのでリフォームで済ませることになります。
しかし、このようなケースではリフォームが非常に高額になり、予想外の出費になる恐れもあります。
これが最大の弱点であり、再建築不可物件の入手を躊躇う理由です。
また、購入時に住宅ローンを使えない可能性が高いことも注意しなければなりません。
現金で一括購入できれば良いのですが、全ての人が全額をすぐに支払えるわけではないため、住宅ローンを使えないのはネックになります。
建て替えのできない再建築不可物件であっても住宅ですからまとまった資金が必要になり、それを現金で用意するのは大変です。
最初から住宅ローンを利用することを考えている場合には、再建築不可は購入できません。
接している道路に問題がある物件であるため、使い勝手が悪いという側面もあります。
道路に2メートル以上接していなかったり、接している道路の幅が4m未満であったりすると、救急車や消防車のような緊急車両が入って来られなかったり日当たりが悪くなったり等の問題が発生しやすくなります。
再建築不可物件でも積極的に買取りをする専門業者は存在しています
道路に面しているメートル数が基準を満たしていなかったり、そもそも道路に面していない住宅の中には、再建築不可と認定されている物件も国内は沢山あります。
老朽化が進んでも建て替えをすることはできない法律になるので所有者は可能な範囲でのリフォームを行っていることも多いのですが、売却をして新しい住宅に住み替えを希望している方の場合、再建築不可物件でも買取りを行う専門業者があるので問題なく売却をすることは可能です。このような専門業者の場合では、買取りをした物件を調査した上で後に利益につなげることを行っており、例えば道路に面するメートル数を増やす方法や、再建築不可のままで構造の変更をしない許可された範囲でのリフォーム、リノベーションを施すことで買い手を集める仕事も行われています。構造は勿論のこと基本的には外装も大きく変更することができないので古風な物件が多いのですが、この条件を生かした古民家風カフェなどを開業したい方などにもニーズはあります。
再建築不可物件の固定資産税は安くなるの？
不動産を相続した時に、実はその不動産が再建築不可物件だったことを初めて知る場合があります。このような原因として考えられるのは建てた当初から違法建築だった場合、又は当初は合法であったが建築基準法の改正に伴って、現在は違法となっている場合が考えられます。相続した不動産が再建築不可と判明した場合、直ちに売却する事も検討しましょう。何故なら、維持費がかかってしまうからです。
このような不動産を相続した場合、固定資産税等が減免されるのではないかと考える方もおられます。しかし、子の税金は当該不動産の個別事情は一切考慮されず、単純に基準地価に基づいた価格から算出するだけなので、一切税金は安くなりません。また建物が老朽化しても壊さずに放置しておくことも今後は出来ません。確かに、固定資産税は建物が建っている土地については軽減するという措置があります。ところが、近年、老朽化して今にも道路や他人の土地に崩れそうになっていても、税金が上がるのを嫌がって放置するいわゆる特定空き家問題が社会問題化してきました。そこで、建物が特定空き家と認定されたら、建物がたっていても当該土地は更地とみなすという制度が出来たのです。
再建築不可な住宅もリノベーションによって生まれ変われる
近年、通常よりも安くマイホームを実現することができるとして人気を集めているのが、再建築不可物件です。これは、現行の法規が定める基準に適合していないため、いったん更地にすると再び建物を建てることができない不動産のことです。つまり利用方法に大きな制限が加えられているわけで、その分だけ価格も割安となっています。
このことは、見方を変えれば今ある建物が十分利用に耐えるものであれば、そのまま使い続けても構わないということを意味します。したがって、古い住宅でもいいからマイホームが欲しい、という人にとっては非常にお得な物件となるわけです。
このような物件は、建物を完全に取り壊してしまうと再建築不可となりますが、部分的な改修を加えたりするのはまったく問題ありません。購入価格が割安なので、浮いた予算を使って本格的なリノベーションを施し、壁や床などを張り替えて水回りの設備なども新しくすれば、新築に近い住み心地を実現することも可能です。
再建築不可物件の購入で住宅ローンは利用できない
再建築不可物件を購入する場合には、基本的には住宅ローンは利用できない場合がほとんどです。再建築不可物件の場合には新たに住宅を建築することができないため、住宅を建築する目的でのみ利用できる住宅ローンは、その対象外となってしまうためです。
再建築不可物件は、建物が存在している場合にはその建物をこれまで通り利用する事は可能ですが、これを更地にして新たに建物を建てることができないものとなっており、そのため住宅も建てることができません。既に存在している住宅をリフォームして自分で住むなどといった場合には、特に問題なく一般の住宅付き物件を購入することと同じことになります。しかし、基本的には築年数が古かったり、もしくは価格が非常に安いと言うケースも多いため、一般の住宅を購入する場合とはその条件が大きく異なることが多く、ローンの対象外としているところが少なくありません。再建築不可物件を購入する場合には、このような点も事前に確認した上で行うことが重要です。
古い再建築不可物件を建て替えるための方法
再建築不可物件は、建て替えや増改築ができません。そのため古くても賃貸物件として利用したり、取り壊して駐車場にするなど活用法は限られています。しかし基本的には建て替えや増改築ができな再建築不可物件にも、建て替える方法はあります。
たとえば再建築不可物件の隣地が売りに出されたら買い取り、法律をクリアすれば建て替えができるようになるのです。もちろん隣地を買い取るには高額な資金が必要なため、誰にでもできるものではありません。ですが古い町並みが残るエリアなら、格安な費用で買い取りに応じてくれる地主もいます。また買い取りだけではなく、土地を等価交換する方法もあります。
自分の土地の一部と隣地の一部を等しく交換することで、法律の条件をクリアし建て替え可能にするわけです。他にも隣地の一部を借りる、セットバックで敷地の一部をみなし道路にするなど、さまざまな方法を駆使すれば再建築不可物件も建て替えることはできます。
再建築不可物件の使い道とリフォーム可能な範囲の確認
全国各地には再建築不可物件があり、古い時代に建築された戸建て住宅が該当しています。道路と接している部分が2メートル未満の場合、そもそも他人の敷地の通路を使わせてもらっている物件などが該当し、築年数が50年以上など長い年月が経過している物件が殆どです。再建築不可物件は建て替えを行うことができない決まり事があるので、新築にすることはできませんが、物件の多くが古い時代の和風住宅になることから、使い道は別荘的な目的で購入をしたり、古き善きを満喫する方が趣味の住宅として使う方法も多い傾向にあります。再建築不可物件は建て替えや増築を行うことはできませんが、特別な認可が必須となる範囲外のリフォームであれば施工は問題なく行うことができます。例えば屋内側をスケルトンにして新しく間取りを変更したり床材や壁材を新しくしたり、水回りの設備機器の交換も問題なく行えます。構造物となる柱や梁に関しては2分の1を超えない範囲であれば耐震強化を行うこともできるので、別荘や趣味の家だけではなく自宅での使い道でも風情ある住宅として活用できます。
再建築不可物件はトラブルが多いって本当？
2020年から続いたコロナ禍もいよいよ終息となり、社会経済活動も元の状態に戻りつつあります。そのため、マイホームをはじめとする不動産を購入しようと考えておられる方も多いでしょう。不動産の広告を見ていると再建築不可と記載されている物件を見つけることがあるでしょう。このような物件は相場よりも安くお得に感じる方もいると思います。しかし、安易に飛びついてはいけません。再建築不可物件を購入してしまうとさまざまなトラブルに巻き込まれる可能性大です。まず一番のデメリットは、再建築できないことです。従って、どんなに古くなったとしても改修しかできず建て替えは出来ません。万が一取り壊してしまうと、新たな家を建てることが出来ないので注意が必要です。さらに回収する場合でも、違法建築ですのでリフォームローンを組むことが出来ず、現金ですべて支払わなければなりません。また売却する場合も、このような物件は敬遠されがちですので、買主を見つけることは困難です。
再建築不可物件では法令ばかりか条例も環形することも
再建築不可物件とは、建築基準法や都市計画法などの法令や所在自治体の景観条例などに抵触するため既存建物を取り壊しても新築建物を建設できないという不動産物件のことです。再建築不可物件になってしまう主な要件は建築基準法の接道義務や都市計画法の用途地域などを上げることが出来ます。接道義務とは幅員4メートル以上の道に敷地が２メートル以上接していない限り新築建物を建築できないという制限です。 用途地域とはそれぞれの地域の特性を踏まえ、建築できる建物について色々な制限をかすというもの。 これらは適用地域であれば日本全国共通の基準ですが、それぞれの自治体限りで法律に準じる効力をもつ条例によっても、新築建物の制限や規制をうけることもあります。例えば町並みの景観を維持するために何平米以上の敷地でないと建設できないという内容のものを、施行している自治体もあるほどです。法律以外にもローカルな規制の有無も注意してください。
再建築不可物件を相続してしまったときの買主の探し方
再建築不可物件とは、建築基準法などの法令が定める条件を充足できないため、既存建物を取り壊しても新築建物の建設をすることが不可能な不動産物件のことです。再建築不可物件になってしまうのは、都市部にあって都市化が進行するのと平仄をあわせて戸建て住宅などの建設が無秩序に狭いエリアで集中した結果、発生してしまうという傾向が顕著です。 建築基準法では幅員4メートル以上の道に、敷地が2メートル以上接していないと建物を建築することは認められません。 ところが建築基準法施行前には建設されていた戸建て住宅のなかには、接道義務を充足していない物件は珍しくないわけです。現在では再建築不可物件を相続で取得したことで、処分方法の対応に困るという事例が問題化しています。 買主の探し方が具体的に問題になるわけです。そのままでは新築建物を建設できないので、普通の不動産会社では対応していないことが多いので、再建築不可物件を専門的に取り扱う不動産会社に依頼するのがポイントです。
再建築不可物件になってしまう発生理由とは
再建築不可物件とは、建築基準法などの法令の基準を充足できないため既存建築物を取り壊してしまうと、新築建物を建築できない状況にある不動産のことを指します。再建築不可物件はほとんどが、大都市圏に集中する傾向があり地方ではほとんど問題になることはありません。このように地域の属性で傾向に偏りが見られるのも発生理由に如実に反映されています。再建築不可物件との関係で重要なのは、建築基準法の接道義務を充足できていないという点です。 接道義務というのは、幅員4メートル以上の道に敷地が2メートル以上接していないと、そのままの状況では新築建物を建築できないというのが内容です。大都市では都市化が進行する過程で、戸建て住宅が無秩序に建築された結果、せまいエリアに犇めき合うように住宅街が形成されていることがよくありました。建築基準法が制定施工された当時は既に、接道義務を充足できない状況になっていたことが再建築不可物件ができてしまう発生理由です。